División vertical y horizontal básicamente, son dos conceptos clave relacionados con la forma en que se gestiona la propiedad de una finca. Son, en esencia, las dos formas en que puede gestionarse la propiedad de una finca.

La propiedad horizontal surge cuando en un mismo edificio existen distintos bienes inmuebles o fincas registrales y su propiedad está repartida entre distintas personas físicas o jurídicas. También deben existir en toda propiedad horizontal determinadas zonas comunes, que tendrán que gestionarse entre todos los propietarios de las fincas privativas que la integran, que exista una comunidad de propietarios que regule la gestión de las zonas comunes de la finca. 

Una comunidad vertical o una propiedad vertical, es una sola finca registral que pertenece en su totalidad a uno o a varios propietarios. Por ejemplo, un edificio completo propiedad de una o de varias personas. (ya que solo existe una propiedad y no habrá zonas comunes como tal).

En caso de que existan varios propietarios, se aplicarán las reglas de la comunidad de bienes. Sería el caso de varios hermanos que hereden la propiedad de un edificio al completo: se creará entonces una comunidad de bienes en la que cada uno de ellos participará, según la cuota que le corresponda, en la propiedad de la finca, sin que se haya llevado a cabo una división formal de cada inmueble. Existen derechos y obligaciones con respecto al mantenimiento y cuidado de la propiedad vertical, siendo responsable el o los propietarios en su conjunto.

Puede transformarse en horizontal (siempre que sea viable legalmente), dividiéndose la finca en varias fincas registrales o inmuebles independientes. Si existen varios propietarios se establecerá un reparto de la propiedad en función de las cuotas de cada uno, compensándose económicamente entre sí cuando sea necesario. Se creará también la comunidad de propietarios correspondiente. no existe como tal una Ley de Propiedad Vertical en España